Διαδικασία, δικαιολογητικά και έξοδα μεταβίβασης / αγοραπωλησίας ακίνητου στη Βουλγαρία
Τι πρέπει να γνωρίζουμε ως Πωλητές ή Αγοραστές πριν προβούμε στην πώληση ή την αγορά ενός ακινήτου;
ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Αφού έχουμε επιλέξει το ακίνητο που θέλουμε να αγοράσουμε και έχουμε διαπράγματεύσει την τιμή του, είναι απαραίτητο να ακολουθήσουμε τα παρακάτω βήματα:
– Έλεγχος των Τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου, σχετικά με την ιδιοκτησία, των τεχνικών χαρακτηριστικών και των βαρών του από μεσίτη του ΑΣΤΕΡΑ ΑΚΙΝΗΤΑ στις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίς (Το Μητρώο ακινήτων της Υπηρεσίας εγγραφών, την Υπηρεσία γεωδαισίας, χαρτογραφίας και κτηματολογίου για κτίρια ή μέρη αυτών, τις εταιρείες Ηλεκτρισμού, Ύδρευσης και Αποχέτευσης όπου υπάγεται το ακίνητο για οικόπεδα ή άλλα γεωτεμάχια, σχετικά με την τοποθεσία των τεχνικών υποδομών, ζωνών περιορισμένης χρήσης κ.ά.) πριν την υπογραφή του Προσύμφωνου ή/και της Συμβολαιογραφικής πράξης.
– Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού σε τράπεζα από την πλευρά του Πωλητή και του Αγοραστή ημεδαπών και αλλοδαπών προσώπων (αν δεν έχουν τέτοιο) στο έδαφος της Δημοκρατίας της Βουλγαρίας.
– Υπογραφή του Προσύμφωνου αγοραπωλησίας ακινήτου. Με την υπογραφή του Προσύμφωνου αγοραπωλησίας, ο Αγοραστής καταβάλει στον τραπεζικό λογαριασμό του Πωλητή μία προκαταβολή ύψους μέχρι 10 % επί της εμπορικής αξίας του ακινήτου.
– Συλλογή και προσκόμιση όλων των απαραιτήτων εγγράφων από την πλευρά του Πωλητή στο Συμβολαιογράφου για την κατάρτιση της Συμβολαιογραφικής πράξης. Σε περίπτωση που ο Πωλητής δεν έχει τη δυνατότητα να συλλέξει ο ίδιος τα απαραίτητα έγγραφα για την πώληση του ακινήτου, αυτός μπορεί να εξουσιοδοτήσει το Μεσίτη ή άλλο πρόσωπο με εξουσιοδότηση υπογεγραμμένη και επικυρωμένη ενώπιον Συμβολαιογράφου, το οποίο να το αντιπροσωπεύει ενώπιον των αντιστοίχων δημοσίων υπηρεσιών για την έκδοσή τους.
– Υπογραφή της Συμβολαιογραφικής πράξης και από τις δύο πλευρές ενώπιον Συμβολαιογράφου.
– Καταβολή του υπολοίπου ποσού από την πλευρά του Αγοραστή στο λογαριασμό του Πωλητή την ημέρα και αμέσως μετά την υπογραφή της Συμβολαιγραφικής πράξης ενώπιον του Συμβολαιογράφου. Παρατήρηση!!! Μετά την υπογραφή της Συμβολαιογραφικής πράξης αγοραπωλησίας ακινήτου ενώπιοπν Συμβολαιογράφου και από τις δύο πλευρές, ο Αγοραστής πρέπει να καταβάλει και ύστερα να προσκομίσει στο Συμβολαιογράφο τραπεζική απόδειξη για την καταβολή της αναφερόμενης στη Συμβολαιογραφικη πράξη πωληθείσας αξίας του ακινήτου στο λογαριασμό του Πωλητή. Σε περίπτωση που τέτοια απόδειξη δεν προσκομισθεί από τον Αγοραστή, ο Συμβολαιογράφος ΔΕΝ ΕΓΓΡΑΦΕΙ στην Υπηρεσία εγγραφών του Μητρώου ακινήτου, την Συμβολαιογραφική πράξη που υπέγραψαν.
– Εγγραφή της Συμβολαιογραφικής πράξης στο Μητρώο Ακινήτου της Υπηρεσίας εγγραφών και παραλαβή Πρωτότυπου Αντιγράφου της Συμβολαιογραφικής πράξης από τον Αγοράστη.
– Μετά την παραλαβή Πρωτότυπου αντιγράφου της Συμβοαλοιγραφικής πράξης που εγγράφηκε στο Μητρώο Ακινήτου της Υπηρεσίας εγγραφών, ο Αγοραστής υποχρεούται εντός προθεσμίας δύο μηνών από την ημερομηνία εγγραφής της να τη δηλώσει στο Δήμο όπου υπάγεται το ακίνητο για φόρο και τέλη απορριμάτων. Αν πρόκειται για ακίνητο σε νεόκτιστο κτίριο, και το ακίνητο έχει ήδη μεταβιβαστεί, τότε ο Αγοραστής υποχρεούται να το δηλώσει στο Δήμο σε προθεσμία εντός δύο μηνών από την ημερομηνία έκδοσης του Πιστοποιητικού εισαγωγής σε χρήση – Πράξη 16 (Άδεια χρήσης κτιρίου). Επίσης, ο Αγοραστής πρέπει να καταχωρίσει αυτην τη μεταβολή της ιδιοκτησίας του αγορασμένου απ’ αυτόν ακίνητο και στην: Υπηρεσία γεωδαισίας, χαρτογραφίας και κτιματολογίου, τις αντίστοιχες εταιρείες Ηλεκτρισμού, Ύδρευσης και Αποχέτευσης κ.ά.
– ΜΟΝΟ ΓΙΑ ΑΛΛΟΔΑΠΑ ΠΡΟΣΩΠΑ !!! Βάσει του άρ.3, εδ.10 του Νόμου περί Καταχωρίσεως στο BULSTAT, κάθε φυσικό πρόσωπο που δεν κατέχει Ενιαίο Αριθμό Πολίτη ή Προσωπικό Αριθμό Αναγνωρίσεως και είναι ιδιοκτήτης ακινήτου στη Βουλγαρία, πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο BULSTAT στην Υπηρεσία εγγραών του Υπουργείου Δικαιοσίνης, όπου δυνάμει του άρ. 7, εδ. 2 εγγράφεται η εξής πληροφορία: κωδικός BULSTAT, ημερομηνία γέννησης, ονοματεπώνυμο, αίτια εγγραφής, διεύθυνση αλληλογραφίας, τηλέφωνο, ηλεκτρονική ταχυδρομική διεύθυνση. Αυτό πραγματοποιείται σε προθεσμία εντός 7 ημερών από την αγορά του ακινήτου στην Υπηρεσία εγγραφών του Υπουργείου δικαιοσίνης.
ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ (ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑ, ΔΩΡΕΑ, ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑ)
– Φωτοτυπία της αστυνομικής ταυτότητας για τα ημεδαπά πρόσωπα και Διαβατήριο ή Άδεια διαμονής, για τα αλλοδαπά πρόσωπα.
– Αντίγραφο του Τίτλου ιδιοκτησίας ακινήτου. Αυτοί μπορεί να είναι: Συμβολαιογραφική πράξη αγοραπωλησίας, Συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομίας, Συμβολαιογραφική πράξη δωρεάς, Συμβόλαιο αγοραπωλησίας, αν το ακίνητο είναι δημόσιας ή δημοτικής ιδιοκτησίας, Διαπιστωτική συμβολαιογραφική πράξη, Απόφαση του δικαστηρίου για την απόκτηση ακινήτου κατόπιν διαζυγίου, Συμβόλαιο κατάτμησης με αμοιβαία συναίνεση ή Απόφαση του δικαστηρίου για την κατάτμηση ακινήτου δικαστικώς κ.ά.
– Πιστοποιητικό εισαγωγής σε χρήση κτιρίου (Άδεια χρήσης κτιρίου), αν το πωληθέν ακίνητο είναι ή ευρίσκεται σε νεόδμητο κτίριο.
– Σύντομο ή επικυρωμένο από την Υπηρεσία γεωδαισίας, χαρτογραφίας και κτηματολογίου ή από τον αντίστοιχο Δήμο:
а) Σχεδιάγραμμα του ακινήτου, όταν το ακίνητο είναι κτίριο ή μέρος κτιρίου. Ισχυει για έξι μήνες από την ημερομηνία έκδοσης ή επικύρωσή του.
β) Τοπογραφικό διάγραμμα, όταν το ακίνητο είναι γεωτεμάχιο. Ισχύει για έξι μήνες από την ημερομηνία έκδοσης ή επικύρωσής του.
– Κληρονομητήριο, αν το ακίνητο αποκτήθηκε με αποδοχή κληρονομιάς. Τότε απαιτείται και Ληξιαρχική πράξη θανάτου ή διαθήκη. Εκδίδεται στο πρόσωπο που πέθανε από το Δήμο όπου υπάγεται το ακίνητο.
– Πιστοποιητικό αντικειμενικής αξίας από τη Διεύθυνση Δημοτικών Εισοδημάτων του αντιστοίχου Δήμου όπου υπάγεται το ακίνητο. Το εκδοθέν πιστοποιητικό μέχρι 30 Ιουνίου του τρέχοντος έτους ισχύει μέχρη αυτήν την ημερομηνία, και το εκδοθέν πιστοποιητικό μετά απ’ αυτήν ισχύει μέχρι 31 Δεκεμβρίου του τρέχοντος έτους.
– Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης από την ΕΣΓΡΑΟΝ (Ενιαίο Σύστημα Πολιτικής Καταχώρισης και Διοικητικής Εξυπηρέτησης του Πληθυσμού) του αντιστοίχου Δήμου όπου καταχωρήθηκε η μόνιμη διεύθυνση κατοικίας του προσώπου.
– Ληξιαρχική πράξη γάμου
– Απόφαση διαζυγίου του δικαστηρίου, αν το πρόσωπο Πωλητή είναι διαζευγμένος.
– Πιστοποιητικό μη οφειλής ή ύπαρξης φορολογικών οφειλών κατά το άρ. 87, εδ. 6 του Κώδικα Φορολογικής και Ασφαλιστικής Δικονομίας. Απαιτείται από τις Εμπορικές τράπεζες, όταν το ακίνητο θα αγορασθεί με δάνειο. Εκδίδεται από την αντίστοιχη Εθνική Υπηρεσία Εισοδημάτων (ΔΟΥ)
– Εγγεγραμμένο στην Υπηρεσία εγγραφών έγγραφο ιδιοκτησίας κατόπιν κατάτμησης.
– Πιστοποιητικό βαρών από το Δικαστήριο, που εκδόθηκε στην ημέρα πριν την υπογραφή της Συμβολαιογραφικής πράξης.
– Δήλωση κατά το άρ. 264, εδ.1 του Κώδικα Φορολογικής και Ασφαλιστικής Δικονομίας για μη οφειλές προς το κράτος. Υπογράφεται από τον Πωλητή ενώπιον Συμβολαιογράφου.
– Δήλωση κατά το άρ.25, εδ. 8 του Νόμου περί Συμβολαιογράφων και Συμβολαιογραφικών Δραστηριοτήτων για ιδιότητα του πολίτη, οικογενειακή κατάσταση και πραγματικότητα της συμφωνηθείσα αξίας πώλησης.
– Δήλωση κατά το άρ.26 του Οικογενειακού Κώδικα, υπογράφεται Συναίνεση από το σύζυγο του Πωλητή, ότι η κατοικία τους δεν είναι 1η.
– Δήλωση Άρνησης από το δικαίωμα χρήσης, όταν τέτοια έχει ιδρυθεί. Υπογράφεται ενώπιον Συμβολαιογράφου και εγγράφεται στην Υπηρεσία εγγραφών. Παρατήρηση!!! Στο πιστοποιητικό βαρών πρέπει να αναγραφθεί αυτή η Άρνηση από το δικαίωμα χρήσης ως Διαγράφη.
– Αποδείξεις ότι καταβλήθηκε ο εγχωρίος φόρος (ΦΑΠ) και το τέλος απορριμμάτων, η ηλεκτρική ενεργεία, το νερού.
ΕΞΟΔΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
ΓΙΑ ΤΟΝ ΑΓΟΡΑΣΤΗ
– Από 1 έως 3 % Εγχώριο Φόρο (Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου), ανάλογα με το Δήμο όπου υπάγεται το ακίνητο. Καταβάλεται από το Συμβολαιογραφο υπηρεσιακά.
– Συμβολαιογραφικό τέλος ανάλογα με την αξία πώλησης του ακινήτου από 0,5 % έως 0,8 %
– 0,1 % επί της αξίας του ακινήτου για την εγγραφή του στο Μητρώο Ακινήτων. Το τέλος αυτό καταβάλεται από το Συμβολαιογραφο.
– 2 % επί της εμπορικής αξίας του ακινήτου για την αμοιβή του Μεσιτικού γραφείου.
ΓΙΑ ΤΟΝ ΠΩΛΗΤΗ
– 10 % Φόρος επί των εισοδημάτων των φυσικών προσώπων. Φορολογούνται ΜΟΝΟ με φόρο, τα εισοδήματα που απέφερε το ακίνητο από την πώληση ή ανταλλαγή του που έγινε μέσα σε ένα φορολογικό έτος με εξαίρεση :
а) Ένα οικιστικό ακίνητο, εφόσον έχουν περάσει πάνω από τρία έτη μεταξύ της ημερομηνίας απόκτησης και της ημερομηνίας πώλησης ή ανταλλαγής.
β) Μέχρι δύο ακίνητα, όπως και απεριόριστο αριθμό γεωργικών και δασικών ακινήτων, εφόσον έχουν περάσει πάνω πέντε έτη μεταξύ της ημερομηνίας απόκτησης και της ημερομηνίας πώλησης ή ανταλλαγής.
– 2 % επί της αξίας πώλησης του ακινήτου για αμοιβή του Μεσιτικού γραφείου.
22.03.2016
“ASTERA ESTATE” LTD
- ΑΦΜ: 203700320
- Διαχειριστής: Βλαντισλάβ Κάτσεφ
- κιν. τηλ.: +359 89 833 1948
- τηλ. γραφείου: +359 73 89 3133
- E-mail: office@asteraestate.com
- διεύθυνση¨ Βουλγαρία, τ.κ. 2700, Μπλαγκόεβγκραντ, οδ. «Δρ. Χρίστο Τατάρτσεφ», № 38, είσ. А, όρ. 1
- http://asteraestate.com/
